Česká stavební legislativa je extrémně složitá a komplikovaná, což opakovaně kritizovala i Světová banka. Z hlediska složitosti získání stavebního povolení jsme patřili mezi 20 nejhorších zemí na světě, daleko před Českem byla i spousta rozvojových či dokonce zaostalých zemí.
Český stavební zákon se nepřetržitě měnil, u třicáté novely jsem to raději přestal počítat. Získání povolení pro stavbu středního bytového projektu trvá průměrně čtyři roky, v některých případech se povolování táhlo i více než deset let. Není divu, že jsem tento neudržitelný stav pojmenoval trefně legislativní Kocourkov, což později převzala i média.
To by se mohlo brzo změnit. Nový stavební zákon, který nabyde plné účinnosti od 1. července příštího roku, znamená velký pokrok a výrazné urychlení povolování nových staveb. Umožní to několik principů, které se podařilo prosadit. Stavebník už nebude muset obíhat desítky úřadů a institucí, aby získal jejich souhlas s plánovanou stavbou. Týká se to nejen úřadů, ale také například správců sítí či energetických společností. Vyjádření všech takzvaných dotčených orgánů státní správy a dalších institucí si nově vyžádá stavební úřad. Zároveň se nově zavádí nástroj pro dodržování lhůt, do kterých musí oslovený orgán stanovisko vydat. Běžně půjde o jeden měsíc, ve složitých případech pak dvojnásobek. V případě, že stanovisko nebude poskytnuté včas, bude se to brát jako souhlas. To výrazně urychlí proces povolování staveb, protože v současnosti se na potřebná stanoviska čeká dlouhé měsíce, a to často i přes opakované urgence. V podobných lhůtách by měl rozhodovat i stavební úřad. U něj však takzvaná fikce souhlasu neplatí, přesto musí vždy v dané věci aktivně rozhodnout. Nová možnost vydat takzvané integrované stanovisko zmenší počet celkových vyjádření, což celý systém zjednoduší.
Skončí nekonečný úřednický ping-pong mezi prvoinstančním stavebním úřadem a jeho nadřízeným stavebním úřadem v případech odvolání. Nyní při odvolání proti rozhodnutí prvoinstančního stavebního úřadu nadřízený úřad v případě, že rozhodnutí zruší, vrátí celou věc podřízenému úřadu, aby o ní nově rozhodl. Stavební řízení se tímto přetahováním neúměrně protahovalo o dlouhé měsíce. Nově v případě odvolání bude muset nadřízený stavební úřad vydat rozhodnutí a ne vracet věc k novému projednání. Tím se podstatně uspoří čas.
Zásadní je i to, že pokud vydá vlastník sousedního pozemku potřebného například pro vedení inženýrských sítí či napojení na komunikaci souhlas, tak už ho nebude moct odvolat. To nyní neplatí. Pokud si to vlastník v průběhu procesu rozmyslí, může ho kdykoliv stáhnout. To pak způsobí investorovi velké komplikace.
Změna se týká také plánovacích smluv. Pokud ji vedení obce podepíše, nové vedení ji nebude moct jednoduše vypovědět. To je problém hlavně po komunálních volbách, kdy vyhraje opozice, která hned začne negovat všechna rozhodnutí předchozího vedení radnice. Často se to týká hlavně složitě dojednávaných plánovacích smluv s developery. Nový zákon však tuto praxi ztěžuje. Pokud nové vedení radnice už podepsanou plánovací smlouvu s investorem zruší, stavební úřad k tomu nebude přihlížet.
Nový stavební zákon ruší možnost odděleného územního řízení a stavebního povolení a sloučeného řízení, kdy si mohl investor vybrat, jakou možnost zvolí. Nově se bude žádat pouze o jedno povolení.
Zavádí se možnost elektronického podání, zároveň zůstává i možnost podání žádosti v listinné podobě. Elektronizace však s sebou přinese velkou úsporu papíru, vždyť veškerá dokumentace k některým našim projektům se často ani nevešla do osobního auta, kolik to bylo stran papíru.
Zásadně se komplikuje povolování černých staveb, které nově nepůjde dodatečně povolit bez toho, že investor zaplatí pokutu. Nevznikne nejvyšší stavební úřad a naopak zůstanou stavební úřady při obcích.
Před časem jsme spočítali, že neefektivní průtahy povolovacího procesu zdražují nové byty v průměru o deset procent. U sedmimilionového bytu si tak kupující jen kvůli složité administrativě připlatil 700 tisíc korun navíc. Pokud se povolovací řízení zkrátí na maximálně jeden rok, zlevní to nové byty a výrazně se ulehčí plánování bytové výstavby. Díky tomu se současná tristní dostupnost vlastního bydlení opět zlepší. První účinky nového stavebního zákona, kterým se všichni stavebníci začnou řídit až od 1. července 2024, se však projeví teprve s větším odstupem.
Autor je generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol
