25. února 2022
Hypotéky poslední rok měsíc co měsíc zdražují, nyní už úrokové sazby atakují hranici 5 procent a téměř jistě budou ještě růst. Zájem o ně tak ochlazuje. Realitní trh se ale chová jinak, poptávka zatím neopadá, nekoná se ani propad cen. Důvodů je více. Ukazuje se, že lidé už nejsou schopni platit za bydlení víc. Přesto realitní kanceláře v současné době nepociťují, že by zájem o nemovitosti jakkoliv polevoval.
ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz
Lidé sledují, že potenciální kupci začínají být opatrnější. „Na druhé straně ale máme velký počet klientů s předschválenou hypotékou,“ uvedl Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality. Totéž potvrzují také zkušenosti sítě realitních kanceláří CENTURY 21 Czech Republic.
Vedle toho jsou zde ještě investoři s hotovostí, které vysoká inflace vede k investičním nákupům. „Kupují i tací, kterým nevadilo mít roky peníze v bance,“ dokresluje situaci Kamila Buráňová z RE/MAX G8.
Poměr kupujících za hotové a na hypotéku se tak u bytů stále pohybuje v poměru 50:50, někde je to 40:60. Lokálně se poměr liší i výrazněji. „V Plzni a okolí tvoří klienti s hypotečním úvěrem zhruba 80 procent kupujících,“ říká Pavlína Lavičková, oblastní manažerka pro Plzeňský kraj společnosti M&M Reality. Odlišné je to u drahých a luxusních nemovitostí, kde více figurují kupující s hotovostí.
Prodeje bytů jsou stále poměrně rychlé
Ani doba nutná k prodeji nemovitosti se nijak zásadně nezměnila. „Reálně máme zájemce do 49 dní, loni to bylo do 39 dní. Doba inzerce je většinou o něco delší,“ říká Tomáš Jelínek, ředitel sítě CENTURY 21 Czech Republic. „Leden ale bývá v tomto duchu pomalejší každý rok, s obecnými závěry bych proto vyčkal do konce března.“
Kancelář Maxima Reality uvádí u bytů průměrnou dobu prodeje 37 dní. Nejrychleji se v současné době prodá byt 2+1 o velikosti 65 až 70 metrů čtverečních v Olomouci (průměrně 21 dní) a v Brně (průměrně 25 dní).
Poptávka po bytech se ovšem nesoustředí jen na velká města. Zájem se posunul i do menších měst a do řady dříve nezajímavých lokalit, jako jsou severní Čechy a severní Morava. Jak ale Jelínek upozorňuje, jsou i lokality, kde je trh takřka zablokovaný, neboť zde není dostatek nabídky.
„Pozemky, především ty zasíťované, se velmi rychle prodají v podstatě kdekoliv po celém Česku,“ uvedl Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. Totéž potvrzují také ostatní oslovené realitní kanceláře. Důvod je v tomto případě jasný. Stavebních parcel je zejména ve městech a jejich okolí naprostý nedostatek.
RD před rekonstrukcí nejsou už tolik v kurzu
Stále dobře se prodávají také rodinné domy, tedy ty v dobrém stavu. Jiná situace je u domů v původním stavu určených k rekonstrukci. Řemeslníci nejsou a nikdo neumí říct, kolik budou stát stavební práce. Stavební materiál zdražuje a jeho ceny se mění pomalu z měsíce na měsíc.
„Nejen kvůli rostoucím sazbám hypoték, ale i zvyšujícím se cenám stavebních materiálů proto poptávka po těchto nemovitostech slábne,“ uvedl Jan Kubíček, oblastní manažer pro Královéhradecký kraj společnosti M&M Reality. To znamená, že za ceny, za které se tyto domy prodávaly ještě v létě, může být dnes problém je zobchodovat. Naopak u domů v dobrém stavu se ceny minimálně nebudou snižovat.
Propad cen se zatím nekoná
Ani ti, kteří uvažují o koupi bytu, nijak jásat nemohou. „Samozřejmě stávající situace celý trh trochu přibrzdila, jednotlivé kraje mají poměrně jasně definovaný strop, který je určený kupní silou zájemců v dané lokalitě,“ říká Zuzák. Jak už ale bylo zmíněno, je tu hned několik sil, které ceny naopak zvyšují – od inflace přes vyšší náklady na výstavbu, nedostatek bytů v nejžádanějších lokalitách až po pomalou výstavbu.
Tolik očekávané snížení cen tak zatím nepřichází. Tedy přesněji, ceny v posledním čtvrtletí loňského roku začaly na řadě míst stagnovat, meziročně šly ale pořád ještě hodně výrazně nahoru. Nejvíce v Brně, kde se průměrná cena za metr čtvereční dostala už přes 100 tisíc korun. V Pardubickém kraji se podle statistik Maxima Reality meziročně zdražilo o 30 procent, v Jihočeském kraji o 28 procent.
Za kolik se prodávají byty
Kdo se nyní chystá byt kupovat, musí tak pořád počítat s hodně vysokými cenami, a to u všech velikostí bytů. Například pražská pobočka M&M Reality před pár dny prodala byt 3+kk před rekonstrukcí v panelovém domě v Lečkově ulici v Praze na Opatově, a to za 6,15 milionu korun. V únoru 2021 by srovnatelná nemovitost stála 5,45 milionu korun a ještě o rok dříve by byla prodejná za 4,8 milionu korun.
Plzeňská pobočka M&M Reality zase nedávno zprostředkovala prodej bytu 3+kk se 2 lodžiemi v lukrativní lokalitě Plzně, starého 12 let, s plochou 75 metrů čtverečních a parkovacím místem za cenu 6,24 milionu korun. Před rokem by stál zhruba 5,9 milionu a v únoru 2020 ještě o 400 tisíc korun méně. Za garsonku v novostavbě v Hradci Králové pak klient hradecké pobočky M&M Reality zaplatil 4 miliony korun. Přitom v roce 2020 se srovnatelné nemovitosti prodávaly za 3,2 milionu korun.
Realitní kancelář RE/MAX G8 zprostředkovala v Brně prodej bytu 2+kk o velikosti 45 metrů čtverečních za 4,8 milionu korun, přičemž v roce 2019 se obdobné byty prodávaly za cenu okolo 4 milionů korun. Byt 80 metrů čtverečních s dispozicí 4+kk, rovněž v Brně, se pak aktuálně prodal za 8 milionů korun. V roce 2019 byla jeho cena zhruba o milion a čtvrt nižší.
Vysoké ceny se drží rovněž na menších městech. „Například v Uherském Hradišti jsme zprostředkovali prodej bytu 2+1 v cihlovém domě za 3,3 milionu korun. Byt byl v původním stavu,“ uvádí příklad Buráňová.
Lepší to není ani v dříve opomíjených regionech, právě naopak. Například v Ústí nad Labem byty meziročně zdražily o víc než 50 procent. „S cenou 38 tisíc korun za metr čtvereční přesto zůstávají nejlevnější,“ dodává Jelínek. Pro představu, například byt 2+kk o velikosti 45 metrů čtverečních se dal v Ústí nad Labem v roce 2019 pořídit za 800 tisíc korun. Dnes musí zájemce za podobný dát okolo 1,5 milionu korun. Čtyřpokojový byt tu stál v roce 2019 okolo 1,5 milionu korun. Dnes ten samý stojí okolo 2,6 milionu korun.
Z čeho lidé slevují
Vzhledem k výši cen samozřejmě řada lidí hledá, kde ušetřit. „Stále je nejpoptávanější byt 65 až 75 metrů čtverečních, ale nově lidé chtějí spíš nerekonstruované, protože jsou levnější a věří, že na generální rekonstrukci si časem uspoří,“ popisuje zkušenosti Zuzák. Podobně slevují také z dalších věcí – jako jsou třeba terasy, balkony nebo sklepy. Zvyšuje se i tolerovaná doba dojezdu. Jinými slovy jde se dál od městského centra, kde jsou nemovitosti levnější.
„Celkově vidíme, že lidé vůbec přehodnocují, jak dál. Chtěli by bydlet s rodinou například v Praze, teď vidí, že na to nemají. A po konzultacích s námi třeba zjistí, že by jim vůbec nevadilo koupit si bydlení třeba dál od metropole, uprostřed přírody, protože se shodnou, že už stejně nechtějí pracovat jinak než z domova,“ doplňuje Zuzák. Role realitních specialistů se tak v tomto směru často posouvá trochu i na úroveň rodinného konzultanta.
Jaký je další výhled
Výraznější pokles cen však přesto všechno bezprostředně očekávat nelze. Například v Praze, Brně, Středočeském kraji a turisticky atraktivních lokalitách se dá očekávat ještě další nárůst, ovšem už pomalejší, než to bylo dosud. Pravděpodobně také, s ohledem na důvěru investorů, porostou i „levné lokality“ v severních Čechách. Na řadě jiných míst je momentálně vidět stagnace cen. To ovšem neznamená, že by ztratily svoji hodnotu. Ta v čase bude růst i nadále.
S kartami by v tomto směru nemělo zamíchat ani refinancování hypoték, proto se lidem, kteří již nemovitost mají, může stát, že na novou splátku pro další fixační období nebudou mít. Touto cestou se možná na trh uvolní některé nemovitosti, skokovou změnu ale podle Tomáše Jelínka očekávat nelze. Stále totiž platí, že Češi mají vysokou morálku splácení bydlení. Raději si odřeknout jiné věci, než aby přišli o vlastní bydlení.
Autor: Dana Jakešová pro iDNES.cz